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宅建勉強会

宅地建物取引士の資格を取りたいがどうしたら良い?
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牛が宅建士になるまで→  【8種規制】

今はただひたすらに問題を解く、単語を調べる


牛の一言
8種規制のうち、他人物売買の禁止があります。
例外として、予約契約・かつ確実な場合には実行可能という点は
認識しておきましょう。

条件付き予約はだめです。


自己所有に属しない物件の契約締結の制限

自己所有に属しないとは、①他人物 ②未完成物件 を指します。

宅建業者は、自ら売主として自己所有に属しない物件の
売買契約を締結してはなりません。
これに違反すると監督処分として業務停止処分が待っています
(罰則はありません)。

しかしそれぞれに1つずつ例外があります。
この例外を覚えておいてください。

① 他人物の場合、宅建業者が物件を取得する契約(予約を含む)を
締結した時など宅建業者のものになることが確実な場合
引掛けで、停止条件付売買契約を締結していれば、他人物売買できると言う
問題を見かけますが、答えは×です。
なぜなら、停止条件付が付いていると言うことは、条件が成就しないと
売買契約が成立しないと言う契約です。
「確実」に宅建業者が、取得できるとは、言えませんよね。
ですから、停止条件付売買契約では、ダメのなです。

② 未完成物件の場合、手付金等の保全措置を講じた場合
(そもそも保全措置が不要となるケースでは、
保全措置を講じることなく契約を締結することができます。)


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正誤問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。

2.Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

3.Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。

4.AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。


解答
1、✖
記述は他人物売買について、訊いています。
宅建業法33条の2
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
1.宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
2.当該宅地又は建物の売買が四十一条第一項(未完成物件)に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して手付金等の保全措置が講じられているとき。
上記規定にありますように、『その効力の発生が条件に係るものを除く』となっており、記述のケースは、他人物売買の例外とはなりません。よって、記述は誤りです。
つまり、停止条件付の売買契約では、ダメだと言うことです。

2、✖
イヤになるほど、記述のような問題は目にしていると思いますが、念のため解説しておきます。
宅建業法では、自ら売主で、買主が宅建業者以外の場合は、『引渡から2年以上』の瑕疵担保期間を定めないと無効となりす。記述は2年に満たない1年ですから、この特約は無効です。
そして、無効になった特約は、民法の原則規定に戻って、『瑕疵を発見してから1年以内』となりますので、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、『瑕疵を発見してから1年以内』となります。

3、〇

4、✖
クーリング・オフは、業者から一般消費者を守るためにある制度です。
ですから、その行使によって負担がかかるようでしたら、意味がないものとなりますので、クーリング・オフは無条件解除となります。従って、損害賠償請求の特約は無効となり、記述は誤りとなります。

住宅比較株式会社
竹内智哉