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宅建勉強会

宅地建物取引士の資格を取りたいがどうしたら良い?
勉強法は?

毎日一問一答! 穴埋め問題

牛が宅建士になるまで→  【8種規制】

牛の一言
出題が多い分野です。
売主が宅建業者・買主が一般の方であるとき、
買主様を100%守る決まりです。
前提を把握してから問題をしっかり読みましょう!

手付金等の保全措置

手付金等とは契約日以後から物件引渡しまでの期間に支払われる
代金の全部または一部として授受される金銭および
手付金・内金・中間金等をもって授受される金銭で、
代金に充当されるものを言います。

宅建業者は、保全措置を講じた後でなければ
買主から手付金等を受領してはなりません。

逆に宅建業者が保全措置を講じない場合は、
買主は手付金等を支払う必要はありません。

保全措置とは保険見たいなもので、悪徳宅建業者などが手付金等だけを
受け取って行方がわからなくなってしまったとか言う場合、
悪徳宅建業者に変わって手付金等を、返還してくれるしくみを言います。

この保全措置の方法は

◎未完成物件の場合
1.銀行等による保証
2.保険事業者による保険保証

◎完成物件の場合
上記1.2に加え、
3.指定保管機関による保管

指定保管機関は、完成物件のみ!



しかしながら、保全措置を講じなくてもいいケースがあります。
ここが非常に重要ですから、必ず覚えておいてください!

1.売買物件につき買主に所有権移転登記がなされたか、買主が所有権の登記をした場合

2.受領しようとする手付金等の額が、
① 未完成物件の場合、代金額の5%以下であり、かつ1,000万円以下である場合
② 完成物件の場合、代金額の10%以下であり、かつ1,000万円以下である場合

この2つのケースに当てはまれば、保全措置を講じなくても手付金等を受け取れます。

私を含め面倒くさい手続きをしないで済む方法があるのでしたら、
その方法を選択すると思いますので、よっぽどの事情がない限り
宅建業者は上記1・2の方法を(特に2)選択して
上記理由から保全措置を講じないと説明して、手付金等を受け取っています。

このため実務上もこの2つの条件を覚えておかないと話しになりませんし、
本試験においても頻繁に出題がありますので、必ず覚えてください。

最後に、例えば、売買代金が3,000万円の完成物件を契約して、
手付金を200万円受取り、 その後、中間金として250万円を受取ると言った場合、

手付金200万円は、売買代金の10%未満ですから、保全措置はいりません。
ですが、中間金250万円を受取ると手付金と合計して、450万円になります。
と言うことは、450万円受取ることは、売買代金の10%を超えることになり、
手付金等の保全措置を講じた後でなければ、この中間金250万円は
受け取れないとなります。

宅建試験で、中間金250万円を受取った後、保全措置を講じるなんて、
出題されますが、×です。
保全措置を講じた後でないと受け取れません。

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正誤問題

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。


解答
1、違反する
宅建士の独占業務は以下の3つだけです。
1.重説の説明
2.35条書面への記名押印
3.37条書面への記名押印
この3つの業務を宅建士以外の者が行えば、宅建業法違反となります(宅建業法37条3項)。従って、記述は37条書面へ宅建士でない者が記名押印していますので、業法違反となります。

2、違反しない

3、違反する
宅建業法の基本的な考えは、宅建業者から素人さんを守ることです。
ですから、あまりに高額な手付金を宅建業者に渡して、夜逃げでもされたら大変ですから、業法では素人さんが買主で、宅建業者が売主の場合に限って、手付の額は売買代金の2割を超えてはダメですとしています(宅建業法39条1項)。
従って、記述の宅建業者Aは、素人の買主Bから手付金を最高でも400万円(代金2,000万円×0.2=400万円)までしか受けることができないにもかかわらず、500万円を受けているとしていますから、宅建業法違反となります。

4、違反する
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の素人さんの場合、瑕疵担保責任は原則、民法の規定より買主に不利な特約はダメとしています。
但し、民法の瑕疵担保の規定は「瑕疵を知った時から1年以内」というもので、これは、あまりに宅建業者に厳しいとの声から業法では特別に『引渡日から2年以上』であればその特約を認めるとしています(宅建業法40条)。
従って、記述は「引渡日から1年以内」としていますから、業法の2年以上より買主が不利な特約となっていますので、業法違反となります。


住宅比較株式会社
竹内智哉