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宅建勉強会

宅地建物取引士の資格を取りたいがどうしたら良い?
勉強法は?

毎日一問一答! 穴埋め問題

牛が宅建士になるまで→  【8種規制】

牛の一言
手付金・中間金、契約から引渡しまでに支払費用の合計を把握しましょう。
また、対象が完成物件であるか・未完成物件であるか。
確認してから問題を解きましょう。


手付金の制限

ここでは、手付金だけについての制限です。
手付金等の保全措置は、手付金、中間金などすべて含んでいますから、
勘違いしないようにしてください。

民法では手付の種類は3つほどありますが、
不動産売買で手付けと言えば「解約手付」しかありません。
解約手付は民法で勉強しますが、ここで覚えてしまいましょう。

解約手付とは、契約後買主が手付金として100万円を売主に渡したとします。
買主が契約後、他のいい物件があったため、
この現契約を解除したいと考えた場合、差し出した手付金100万円を
放棄して契約を解除することができます。

逆に売主はもっと高値で買ってくれる買主が現れた等の理由で、
現契約を解除したいと考えた場合、その倍額(200万円)を返す
ことにより契約を解除できるという約束です。

つまり契約という約束ごとをした以上、売主、買主が
それぞれ契約を解除しにくいようにある一定のペナルティを与え、
安心して契約内容を実行できるようにした仕組みなのです。
しかし、ここで手付の額がいくらでもいいとなると問題があります。
民法では解約手付の額について、制限が実はありません。

これではいけないと思ったのか思わなかったのか、買主保護の見地から、
宅建業法で宅建業者は代金の10分の2を超える額の手付を
受領することができないとしました。

また10分の2を超える部分については無効となります。
買主に不利な特約をしても無効です。
手付金は代金の10分の2までです!要暗記です。

余談ですが手付金は、上限が決められていますが、下限は決められていません。
1円からでも手付金は設定できることになりますが、
ここが業者として頭が痛いとこです。
お金持ちのお客さんでしたら、何の問題はないのですが、
そうでないお客さんの場合、何千万もする物件に対し、
貯金がないから手付金1万円とか5万円とか言って来られます。

しょうがないのでこのまま契約してしまうと、契約後数日してから手付け解除!
よくある話です。
やはり解除しにくい額を設定することは、実務上は大切です。
ただあくまでも代金の10分の2の範囲の中です。
ちょっと余談が長すぎました、今お話したのは手付金だけのお話です。
中間金や内金についてはいくら受領しても構いません。(念のため)


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正誤問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア. Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。

イ. BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。

ウ. Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。


解答
ア、✖
クーリング・オフは、自宅又は勤務する場所において、買主が宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合はできません(宅建業法施行規則16条の5第2項)。
従って、記述のBも自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをしていますから、クーリング・オフは、できないとなります。

イ、✖
クーリング・オフは、宅建業者から一般消費者である買主を守るための強力な制度です。ですから、極力、買主に有利になるよう、制度の適用が受けられるようにする必要がございます。
ですから、クーリング・オフの書面も、相手方の宅建業者が受取るまで効果が生じないとするよりも、買主が書面を発した時点で効果が生じるよう配慮されています(宅建業法37条の2第2項)。

ウ、✖
宅建業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の2/10を超える特約をすることはできません(宅建業法38条1項)。
記述のケースでは、売買代金3,000万円×2/10=600万円が限度となりますが、記述は、違約金300万円+損害賠償の予定額600万円=900万円となっており、上限の600万円を超えています。
従って、記述の特約はすることができないとなります。
なお、記述のような特約を仮にした場合、特約全部が無効とはならずに、2/10を超える部分(記述では600万円を超える部分300万円)が無効となります(宅建業法38条2項)。



住宅比較株式会社
竹内智哉