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宅建勉強会

宅地建物取引士の資格を取りたいがどうしたら良い?
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牛が宅建士になるまで→  【8種規制】

牛の一言
瑕疵担保・・・見えない・わからない傷や不具合・問題
まず単語の意味を知っておきましょう。
文章を読むスピードが格段に変わります。


瑕疵担保特約の制限

瑕疵とは、欠陥のことです。
瑕疵担保責任とは、欠陥の保証のことです。
瑕疵担保責任については、民法で詳しくやりますから
本日はさらっと説明しておきます。

民法における瑕疵担保責任の原則として、売買の目的物に「隠れたる瑕疵」
(=知らなかった欠陥)があった場合、売主は落ち度がなくても
責任を負うとしています。

そして善意無過失(=わる気もなく落ち度もない)の買主は、
損害賠償請求や(目的が達成できない場合は)契約解除ができるわけです。

このとき、売主への責任追及期間は、買主が瑕疵を知ったときから
1年以内とされています。
この買主が「瑕疵を知ったときから1年以内」というのを
チェックしておいてください。

これが原則です。

宅建業法では、この「買主が瑕疵を知ったときから1年以内」という規定が
少し厳し過ぎると見ています。

そこで宅建業法上「瑕疵担保責任の期間を、引渡しから2年以上とする」
ものについてのみ有効としています。

以下に具体的に書いていて見ました。

有効
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから2年とする
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから3年とする

無効
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから1年とする
・瑕疵担保責任の期間を、引渡しから半年とする
・瑕疵担保責任の期間を、契約締結から2年とする

不動産売買契約書は業者が売主の場合、瑕疵担保責任の期間を、
引渡しから2年とするが、ほとんどだと思います。
業者としては保証期間は短いに越したことはありませんからね。

但し、新築住宅の主要な部分の瑕疵に限っては、この特約はできません。
特約をしても、自動的に10年になります。
これは、H12.4から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、
全ての新築住宅は、10年の瑕疵担保期間が義務化されたからです。




正誤問題

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはどれか。

ア.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

イ.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。

ウ.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

エ.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

解答
ア、✖
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外のケースで、物件が未完成物件の場合、宅建業者が受取る手付金等の額が、代金の5%、または、1,000万円を超える時は、あらかじめ、保全措置を講じた上でなければ受取ることができないとなっています。
なぜ、こんな保全措置を講じよと業法で規定しているかといいますと、高額な手付金等を受取った宅建業者がそのまま夜逃げでもしたら、素人の買主さんは立ち直れないぐらいの損害となってしまいます。それを防止するため、保全措置と言う制度があるのです。
記述に戻りますと、代金4,000万円×5%=200万円ですから、手付金200万円を受領するときは、保全措置は必要ありません。しかし、続いて中間金200万円を受取る際には、最初に受けた手付金200万円と合わせて、400万円となってしまいますから、代金の5%を超えることになります。ですから、中間金の200万円を受けようとするのであれば、あらかじめ、保全措置を講じた上でなければ、受けられないとなります。
また、この保全措置を講じる金額ですが、前に受けた手付金と受けようとする中間金の合計額について保全措置を講じなければ、素人の買主を完全に保護することはできません。
そこで記述を見ると、中間金として受領した「後」となっており、これは宅建業法違反となります。

イ、〇

ウ、✖
手付解除の方法は、買主が解除する場合は、差し出した手付金を放棄すれば解除できます。逆に売主が解除する場合は、受取った手付金の2倍を支払えば解除できます。
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外のケースで、上記より買主に不利な特約は禁止されています。
記述のAは、本来手付解除するのであれば、500万円×2=1,000万円を支払わなければ解除できないところを、500万円で解除したとしていますから、明らかに、売主である宅建業者Aに有利な特約だと判断でき、宅建業法違反となります。

エ、✖
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外のケースで、違約金や損害賠償の予定額を特約する場合、その合計額が代金の10分の2を超えてはいけないとなっています。
代金4,000万円×2/10=800万円ですから、1,000万円とする特約は宅建業法違反となります。
なお、1,000万円とする特約をした場合、すべてが無効となるわけでなく、代金の2/10である800万円は有効で、2/10を超えている200万円の部分のみが無効となります。


住宅比較株式会社
竹内智哉