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宅建勉強会

宅地建物取引士の資格を取りたいがどうしたら良い?
勉強法は?

毎日一問一答! 穴埋め問題

牛が宅建士になるまで→  【8種規制】

今は只ひたすらに問題を解く、単語を調べる

牛の一言
出題頻度は少ないですが、単語の意味を知っておきましょう。


所有権留保等の禁止

所有権留保とは、買主が代金の一定額以上を支払わないうちは、
売主が所有権を買主に移転させないことを言います。

車をローンで買ったとき、車検証の所有者の欄にディーラーやローン会社の
名前が入り使用者の欄に買主の名前が入ることがよくあります。
あれが所有権留保です。

宅建業法では、この所有権留保による売買契約を禁止し、
売主は引渡しまでに登記の移転等をしなければならないとしています。

ただ「宅建業者が受領した額が代金額の10分の3以下である場合」
宅建業者のリスクがあまりに大きいので所有権留保を認めています。



正誤問題

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。


解答
1、✖
宅建士の独占業務は以下の3つだけです。
1.重説の説明
2.35条書面への記名押印
3.37条書面への記名押印
この3つの業務を宅建士以外の者が行えば、宅建業法違反となります(宅建業法37条3項)。従って、記述は37条書面へ宅建士でない者が記名押印していますので、業法違反となります。

2、〇

3、✖
宅建業法の基本的な考えは、宅建業者から素人さんを守ることです。
ですから、あまりに高額な手付金を宅建業者に渡して、夜逃げでもされたら大変ですから、業法では素人さんが買主で、宅建業者が売主の場合に限って、手付の額は売買代金の2割を超えてはダメですとしています(宅建業法39条1項)。
従って、記述の宅建業者Aは、素人の買主Bから手付金を最高でも400万円(代金2,000万円×0.2=400万円)までしか受けることができないにもかかわらず、500万円を受けているとしていますから、宅建業法違反となります。

4、✖
売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の素人さんの場合、瑕疵担保責任は原則、民法の規定より買主に不利な特約はダメとしています。
但し、民法の瑕疵担保の規定は「瑕疵を知った時から1年以内」というもので、これは、あまりに宅建業者に厳しいとの声から業法では特別に『引渡日から2年以上』であればその特約を認めるとしています(宅建業法40条)。
従って、記述は「引渡日から1年以内」としていますから、業法の2年以上より買主が不利な特約となっていますので、業法違反となります。


住宅比較株式会社
竹内智哉