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牛が宅建士になるまで→  【不動産鑑定評価】

牛の一言
まずは単語の意味を理解、調べて読んで書いてみました。

.不動産の鑑定評価の方法

宅建業において、特に売買を行う場合、
宅建業者も、宅地や建物に価格をつけていかなくては商売になりません。

そこで、どのようにして不動産の価格を決めていくのか
その方法を3種類、ご紹介していきます。

不動産鑑定評価基準では、以下の3種類をできるだけ併用して
不動産の鑑定評価をするように求めています。

①原価法

価格を求める不動産が、戸建住宅だとしたら
この戸建住宅を、今!新たに作るとしたら、一体いくらで建つだろうか?

また、造成地の分譲宅地の価格を求めるとしたら、
今!土地を新たに造成したとした、一体いくらかかるだろうか?

その価格(再調達価格)を出して、求める不動産の経過年数に
よって減価修正を行い、不動産の価格を決めると言うものが原価法です。



②取引事例比較法

宅建業を行うに当たっては、この取引事例比較法によって
不動産の価格を出すのが一般的です。

この方法は、価格を求める不動産の近隣において
似たような物件が実際にいくらで売れたかを見て
その物件と比較し、補正をかけて、不動産の価格を決める方法です。



③収益還元法

この方法も宅建業者がよく使うもので、価格を求める物件を
賃貸した場合を想定して、その賃料収入からその不動産の価格を
求めようと言うものです。


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正誤問題

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。



解答
1.〇

2.×
収益還元法は、簡単に言えば、その不動産から産み出される収益=賃料から不動産の価格を求めようとする手法です。
自用不動産についても、貸せばいくらぐらいの収益=賃料が発生するだろうと想定して、試算価格を求めることはできますので、「適用すべきではない」という記述は誤りです。
但し、国宝のお寺を貸したらいくらの収益=賃料になるだろうかと言った一般的に、想定することが困難な場合は、収益還元法は適用すべきではありません。

3.×
原価法、取引事例比較法及び収益還元法の3つをできる限り併用して適用すべきだと鑑定評価基準では言っています。
1つの手法だけで出した価格と3つの手法から出した価格とでは、後者の方が信頼性があると考えてのことだと思います。

4.×
『限定』価格と言うのは、ある人に限定された価格を言います。
例えば、借地上に建物を所有する所有者が、その借地を買うと言ったような場合、借地に関係のない第三者が購入する金額と借地上の建物の所有者が購入する金額とでは、建物の所有者が購入する金額の方が高くなるのが普通です。
このように売却先によって、価格が限定されるような価格を、限定価格と定義しています。従って、記述誤りです。
記述は、「早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる」となっていますから、競売が思い浮かびます。
競売価格=特定価格の内容だと判断できます。



住宅比較株式会社
竹内智哉