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牛が宅建士になるまで→   【国土利用計画法】

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牛の一言
なぜ事後届出で良いのか、なぜ事前届出が必要なのか、
理由を認識しておけば、文章が早く読めます。


事前届出

① 注視区域
知事が地価高騰の恐れがある場合、その区域を「注視区域」として指定できます。
注視区域に指定されると、その区域内での土地取引に関しては、
契約の両当事者から事前に知事に届出が必要となります。
無届だった場合は、罰則があります。

届出を受けた知事は、土地の利用目的の変更だけでなく、契約の中止、
対価の減額等についても勧告することができます。

但し、この勧告に従わなかったとしても、契約は有効ですし、罰則もありません。
しかし、氏名と勧告内容が公告されます。

この勧告は、届出後6週間以内で行われますので、6週間経っても勧告が行われない
場合は、そのままの契約で、OKだと判断できます。

この事前届出に関しまして、面積要件がございますが、事後届出と同じです。

② 監視区域
監視区域は、注視区域の届出対象面積以下の土地取引に対しても、事前に届出を
させることができる区域です。

③ 規制区域
規制区域は、事前届出によっても、土地高騰が収まらないような場合に、
最終手段として、指定するのが、「規制区域」となります。
この規制区域が指定されると、その区域内の土地取引については、
知事の許可がなければ、行うことができなくなります。

契約の許可が出ない場合は、その土地を代わりに買い取ってもらうことができる
買取制度が用意されています。

* 規制区域は、これまで一度も指定されたことはありません。


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正誤問題

1.都市計画区域外においてAが所有する面積12,000㎡の土地について、Aの死亡により当該土地を相続したBは、事後届出を行う必要はない。

2.市街化区域においてAが所有する面積3,000㎡の土地について、Bが購入した場合、A及びBは事後届出を行わなければならない。

3.市街化調整区域に所在する農地法第3条第1項の許可を受けた面積6,000㎡の農地を購入したAは、事後届出を行わなければならない。

4.市街化区域に所在する一団の土地である甲土地(面積1,500㎡)と乙土地(面積1,500㎡)について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたAは、事後届出を行わなければならない。


解答
1、〇

2、×
市街化区域での事後届出の面積要件は、2,000㎡以上ですから、面積3,000㎡の土地については、事後届出が必要となります。
ただ、事後届出の届出義務者は、権利を取得した者となっていますから、記述の場合ですと土地を購入したBが事後届出をしなくてはいけません。Aは事後届出をする必要がありませんので、記述は誤りです。

3、×
市街化調整区域の事後届出の面積要件は5,000㎡以上になっていますので、記述の6,000㎡は事後届出が必要となりますが、農地法第3条第1項の許可を受けている場合は、事後届出は不要となっています。
なぜかといいますと、農地法3条の許可は、農地を農地のまま権利移転するるため、土地の利用目的が変更になったり、土地価格の高騰を招くといった恐れがないため、農地法3条の許可だけで十分だということです。従って、記述は誤りです。
但し、農地法5条の許可の場合は、事後届出は必要となりますので、ご注意ください。
農地法5条の許可は、農地を転用するための権利移転の許可となりますから、土地の利用目的が変更になったり、土地価格の高騰を招く恐れがあることから、事後届出は必要となります。

4、×
一団の土地と出てきたら、それぞれの土地の面積は、事後届出の面積要件に達していなくても、それぞれの土地面積の合計が、事後届出の面積要件以上であれば、権利取得者は、事後届出をしなくていけないとなっています。記述で言いますと、市街化区域の事後届出の面積要件は2,000㎡以上のため、甲土地、乙土地、単独では、事後届出は必要ないことになりますが、合計すると3,000㎡となり、事後届出の面積要件2,000㎡以上となるため、Aは、事後届出を行わなければならないとなるのです。
ですが、肢1で解説しましたように、事後届出は対価が伴わないものに関しては、届出不要となっています。記述の乙土地については『対価の授受を伴わず』となっており、乙土地は除外されることになります。
従って、一団の土地となっていますが、記述の場合は、甲土地(面積1,500㎡)が事後届出の面積要件にあるのか、ないのかを見ればいいことになり、面積1,500㎡は、事後届出の面積要件2,000㎡に達していませんから、事後届出は不要だとなります。


住宅比較株式会社
竹内智哉