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牛が宅建士になるまで→  【国土利用計画法】

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牛の一言
面積の大きさによって許可が必要かどうか、
開発・売買をごっちゃにならないようにまとめましょう。

事後届出
一定の土地取引を行ったら、知事に届出をしなくはいけないとなっています。
これが、事後届出です。

例えば、AがBから、面積要件に該当する土地を買ったとしましょう。
買主であるAは、(この土地の場所の市町村長を経由して)2週間以内に
知事に届出をしなくてはいけません。
届出をするのは、買主Aのみです!売主Bはしません。
つまり、事後届出を行う義務があるのは、権利取得者だけということです。
また、届出をする期間は、事後届出と言うぐらいですから、契約後2週間以内です。
届出する内容は、契約の両当事者名、対価の額、土地利用の目的となります。
事後届出をしなかった場合は、権利取得者には懲役または罰金の罰則を受けることに
なりますが、契約自体は無効にはなりません。
知事は、事後届出を受取って、利用目的に問題があると判断した場合、
利用目的の変更を勧告することができます。
利用目的の変更以外で、勧告はできません。
知事が勧告できるのは、届出を受けて3週間以内となりますが、さらに3週間延長する
ことが可能なため、最長6週間となります。
知事の勧告に従わなくても罰則はありません。
契約も有効のままです。
ただ、知事は制裁として、勧告内容と合わせ勧告先の者の氏名を公表することが
できます。
事後届出には面積要件がございます。
以下の面積要件に該当すれば事後届出が必要です。

市街化区域 2,000㎡ 以上
市街化調整区域 5,000㎡ 以上
非線引区域 5,000㎡ 以上
準都市計画区域 10,000㎡ 以上
都市計画外 10,000㎡ 以上

例えば、市街化区域の3,000㎡の土地を、1,000㎡をAに売った、
残り2,000㎡をBに売った場合
Aは、面積要件以下ですから、事後届出は必要ありません。
Bは、面積要件に該当していますから、事後届出はしなくてはいけません。
もう一つ、市街化区域の土地で、A所有の1,000㎡土地と、その土地に隣接する
B所有の1,000㎡土地を買ったCは、事後届出について、ACの取引、BCの取引、
両方の取引について、事後届出が必要となります。
別々の取引であっても、買主側から見れば一団の土地を購入したとみなされ、
合計した面積が、面積要件に該当すれば、事後届出が必要と言うことです。
さらに、事後届出が必要な取引ですが、お金などの対価が絡まない場合の取引には、
いくら面積要件に該当していても、届出の義務は発生しません。
逆に言えば、対価が発生する取引には、面積要件に該当すれば、
届出が必要だとなります。
以下届出必要、不要の具体例を出しておきます。

① 交換
面積要件に該当する土地の取得者のみ届出が必要です。
② 代物弁済
お金に代えて、物で支払うことを代物弁済と言いますので、
面積要件に該当する土地を移転登記して弁済すれば、
その土地の権利取得者は届出が必要です。
③ 予約
面積要件に該当する土地を買う予約をした場合、予約の時点では対価は
発生していませんが、発生することが前提となるため、予約をした買主は、
届出が必要となります。
但し、その後、予約完結権を行使した場合は、届出は不要です。
2回もやることはないと言うことです。
引掛けに注意してください。
④ 条件付売買契約
宅建合格を条件に売買契約をするなんてことを「条件付売買契約」と言いますが、
予約の時と考えは同じです。
条件付売買契約の時点では、対価は発生していませんが、発生することが前提と
なるため、買主は届出が必要となります。
但し、条件が成就した後は、届出は不要です。
⑤ 抵当権の設定
土地に抵当権が設定されただけでは、届出は不要です。
なぜなら、抵当権が設定されても所有権は移りませんし、
土地の使用収益もそのままだからです。
⑥ 贈与
タダで土地をあげる贈与は、対価の発生がありませんから、届出は不要です。
⑦ 相続
相続についても対価が発生しませんから、届出は不要です。
⑧ 契約当事者の一方または双方が国、地方公共団体の場合
国や地方公共団体が、契約当事者の中にいる場合は、事後届出は不要です。
⑨ 裁判所の調停による場合
裁判所が間に入って、土地取引が行われた場合は、届出は不要です。

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正誤問題

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。

2.乙県が所有する都市計画区域内の土地(面積6,000㎡)を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。

3.指定都市(地方自治法に基づく指定都市をいう。)の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。

4.宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地(面積2,500㎡)について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。


解答
1、〇

2、×
面積要件が云々と考える必要はございません。
当事者の一方又は双方が国等である場合には、事後届出は必要ありません(国土利用計画法23条2項3号)。
従って、記述の売主は乙県ですから事後届出を行う必要はないとなります。

3、×
事後届出は、権利取得者(売買であれば買主)が、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出なければなりません(国土利用計画法23条1項)。
記述は、市町村の長を経由『しないで』となっていますから、誤りです。
なお、指定都市(地方自治法に基づく指定都市をいう。)と言うのは、政令指定都市などの大都市を指しています。

4、×
事後届出の面積要件は以下の通りです。
市街化区域 2,000㎡ 以上
市街化調整区域 5,000㎡ 以上
非線引区域 5,000㎡ 以上
準都市計画区域 10,000㎡ 以上
都市計画外 10,000㎡ 以上
記述は、市街化区域内の土地(面積2,500㎡)となっていますから、事後届出の面積要件に該当しますので、権利所得者である宅建業者Cは事後届出をしなくてはいけないとなります。


住宅比較株式会社
竹内智哉